L'idea è intuitiva: ogni appartamento su Airbnb è un appartamento tolto ai residenti, quindi basta vietare. Il Focus dell'Istituto Bruno Leoni firmato da Davide Mattone passa in rassegna le città che lo hanno fatto, e la prima metà dell'intuizione regge: i divieti riducono davvero gli annunci. È la seconda metà a cedere. A Berlino, dove il divieto è in vigore dal 2016, per ogni annuncio commerciale rimosso sono tornate sul mercato residenziale tra 0,23 e 0,37 abitazioni. Ad Amburgo e Monaco, con il tetto a 56 notti l'anno, gli immobili passati all'affitto lungo sono stati tra 185 e 1.067: numeri che in città di quelle dimensioni non spostano nulla. A Los Angeles gli annunci si sono dimezzati e i canoni sono scesi di circa il 2 per cento. Dove un effetto sugli affitti esiste, sta tra il 2 e il 3 per cento. Il motivo è che il proprietario non ha solo due opzioni. Può tenere la casa per sé, darla ai figli, passare ai contratti transitori, venderla a chi la userà come seconda casa. Tra il turista e la famiglia residente c'è un ventaglio di usi, e il divieto non sceglie quale. A New York gli affitti brevi legali sono crollati da 38.500 a circa 3.000; le tariffe alberghiere sono salite di 14-19 dollari a notte per effetto delle restrizioni e gli hotel hanno incassato tra 2,1 e 2,9 miliardi in più in diciotto mesi. La lobby alberghiera aveva speso in pressione politica circa venti volte più delle piattaforme. A Barcellona il blocco delle licenze ha protetto la rendita di chi una licenza l'aveva già. La misura venduta come difesa degli inquilini è, nei fatti, un trasferimento dai viaggiatori agli albergatori.

Sul controllo dei canoni la letteratura è tra le più ampie dell'economia applicata. Konstantin Kholodilin, ricercatore del DIW di Berlino, ha passato in rassegna 196 studi condotti in sessant'anni. Il tetto abbassa davvero i canoni delle case che copre (lo trovano 56 studi su 65). Ma… c’è un ma. Lo studio più citato è quello di Rebecca Diamond, Tim McQuade e Franklin Qian, tre economisti di Stanford, ripreso dal Cato Institute. Nel 1994 San Francisco estese il controllo degli affitti ai piccoli condomini costruiti prima del 1980. Gli inquilini protetti ne hanno beneficiato: fra 2.300 e 6.600 dollari l'anno a testa. I proprietari però hanno reagito convertendo, vendendo, demolendo e ricostruendo: le case in affitto negli edifici colpiti sono calate del 15 per cento e gli affitti dell'intera città sono saliti del 5,1 per cento. Il beneficio per gli inquilini protetti, 2,9 miliardi di dollari, è stato pareggiato da un costo di 2,9 miliardi per tutti gli altri, pagato per il 42 per cento da chi a San Francisco doveva ancora arrivare. La norma pensata contro la gentrificazione l'ha accelerata.

L'Europa conferma. A Berlino il Mietendeckel del 2020 ha fatto scendere i canoni regolati, ma secondo lo studio di Hahn, Kholodilin, Waltl e Fongoni pubblicato su Management Science gli annunci di case in affitto sono crollati, una parte è uscita dal mercato per sempre e gli affitti sono cresciuti rapidamente nei comuni confinanti. In Catalogna, con il tetto del 2020, Joan Monras e José García-Montalvo misurano canoni medi in calo del 5 per cento e nuovi contratti in calo del 10: sono sparite le case più care, senza che ne arrivassero di economiche, e i canoni più bassi sono saliti. A Stoccolma, dove il controllo esiste dal 1947, l'attesa per una casa supera gli undici anni e un giovane inquilino su cinque ammette di aver affittato in nero, al doppio del prezzo ufficiale. Il meccanismo è sempre quello. Il tetto è un regalo a chi una casa ce l'ha già, pagato da chi la cerca: i giovani, chi cambia città per lavoro, gli immigrati. L'Italia lo ha già sperimentato con l'equo canone del 1978, abbandonato vent'anni dopo: chi lo rimpiange di solito ha l'età di chi allora un contratto ce l'aveva.

La terza proposta parte da un numero che fa effetto: in Italia quasi una casa su tre non è abitata. È il dato del censimento Istat 2021, 9,6 milioni di abitazioni non occupate, il 27,3 per cento del totale. Da qui la richiesta di censirle e requisirle, come ha proposto Avs a Firenze, o di «socializzarle», come si discute a Berlino. L'Istat conta come non occupata ogni casa in cui nessuno ha la residenza: le seconde case, quelle degli studenti fuori sede, quelle in vendita o in ristrutturazione. E soprattutto dice dove sono. Come ha mostrato Lorenzo Borga sul Foglio, in testa alla classifica ci sono Foppolo, con il 95 per cento di case non occupate, e Lignano Sabbiadoro, con l'87: località di villeggiatura. Seguono i paesi dell'Appennino e del Sud che si sono svuotati. Milano è al 13,5 per cento, Roma sotto il 15, e anche lì dentro ci sono le case di passaggio tra un inquilino e l'altro, senza le quali nessun mercato funziona. Una casa vuota a Reggio Calabria non ospita chi ha trovato lavoro a Milano. L'esproprio redistribuirebbe case che ci sono dove non servono.

Poi c'è il conto. In uno Stato di diritto l'esproprio si paga. A Berlino la socializzazione di circa 220 mila appartamenti costerebbe, secondo le stime, da una ventina a oltre 40 miliardi di euro, per una città che ha 66 miliardi di debito. Alla fine dell'operazione gli appartamenti sarebbero esattamente quanti prima, abitati dalle stesse persone: decine di miliardi spesi senza aggiungere un solo alloggio. Il paradosso è che il primo proprietario di case vuote è spesso il pubblico: a Milano gli alloggi popolari sfitti sono 5.268.

Inoltre, molte case restano vuote perché affittare in Italia è rischioso: in un sondaggio Idealista il 40 per cento degli ex locatori riferisce esperienze negative, tra morosità e sfratti. Minacciare la requisizione aggiunge un rischio a un investimento già poco attraente. Chi sta decidendo se costruire o comprare per affittare prende nota, e rinuncia. Decidere di non affittare è una delle facoltà che fanno di un proprietario un proprietario: se lo Stato può stabilire che una casa è «troppo vuota», la proprietà diventa una concessione revocabile. È il processo che Carlo Lottieri, in La proprietà sotto attacco, descrive come lo svuotamento di un diritto, facoltà dopo facoltà, fino a che «l'arbitrio anarchico del decisore politico stabilisce chi deve avere cosa». 

Vuol dire che non si può fare nulla? Sbagliato. C’è un Paese che ha fatto l'esperimento al contrario. Nel 2020 l'Argentina approvò una legge sugli affitti che imponeva contratti di almeno tre anni e un solo adeguamento annuo del canone, legato a un indice ufficiale, in un'economia con inflazione a tre cifre. I proprietari risposero ritirando le case dal mercato: secondo i dati ripresi dal Cato Institute, a Buenos Aires gli annunci crollarono del 53 per cento. Nel dicembre 2023, dieci giorni dopo l'insediamento, Javier Milei abrogò la legge per decreto e lasciò a proprietari e inquilini la libertà di accordarsi su durata, valuta e adeguamenti. In meno di un anno e mezzo l'offerta di case in affitto nella capitale è cresciuta del 180 per cento, e a fine 2025 i canoni richiesti erano ancora quasi il 30 per cento sotto il livello di due anni prima, al netto dell'inflazione. Non è stata costruita una sola casa in più: sono tornate quelle che la legge aveva fatto sparire. Nessuna magia, solo economia.